Vastgoedprijzen op Lombok versus Bali: welk eiland biedt buitenlandse investeerders meer waar voor hun geld?

Voor Europeanen die op zoek zijn naar vastgoedinvesteringen in Indonesië...

oktober 15, 2025

Due Diligence Checklist voor Buitenlanders die Vastgoed in Bali Kopen

Bali heeft naast een concurrerende vastgoedmarkt ook culturele en juridische complexiteit. Een grondige due diligence bij het kopen van vastgoed in Bali beschermt u tegen eigendomsconflicten, financieel verlies en reputatieschade. Gebruik deze checklist vóór ondertekening.

Controleer eigendomstitel en eigendomsketen (BPN / certificaten)

Controleer het certificaattype bij het lokale BPN: Hak Milik, Hak Pakai, HGB of lease.
Vraag gecertificeerde kopieën en controleer eigenaarsnaam, kavelnummer en eventuele hypotheken of beslagen.
Vergelijk het originele certificaat met BPN-gegevens.
Bij kust- of bospercelen verwacht extra beperkingen.

Onderzoek adat-claims en lokale stakeholders

Bali kent vaak adat-claims die niet altijd formeel geregistreerd staan. Breng desa adat, kepala desa en omwonenden in kaart.
Plan vroege gesprekken met de gemeenschap — onopgeloste adat-conflicten veroorzaken veel mislukte transacties.
Controleer ceremoniële of culturele beperkingen op grondgebruik.

Controleer bestemmingsplan en bouwmogelijkheden (IMB, RTRW)

Vraag het bestemmingsplan (RTRW) en controleer of het beoogde gebruik is toegestaan.
Bekijk of een IMB bestaat voor aanwezige gebouwen of dat een IMB kan worden verkregen voor nieuwbouw.
Voor toeristische projecten: verifieer of commerciële exploitatie is toegestaan op deze locatie.

Milieueisen en beperkingen (AMDAL / UKL-UPL)

Bepaal of een AMDAL of UKL-UPL vereist is — vaak bij resorts of grote projecten.
Evalueer overstromingsrisico, kustafslag, waterbeschikbaarheid en afvalverwerking.
Vraag eerdere milieuonderzoeken en of er openstaande boetes of herstelverplichtingen zijn.

Juridische route voor buitenlanders: titelkeuze & rechtsvorm

Kies de juiste route: langetermijnlease, Hak Pakai of via een PT PMA die HGB/Hak Pakai houdt.
Vermijd nominee-constructies — juridisch onveilig.
Voor commerciële projecten is PT PMA + HGB doorgaans passend.

Financiële en fiscale checks (BPHTB, PPh, notariskosten)

Vraag naar fiscale bewijzen van de verkoper en controleer openstaande lokale belastingen (PBB).
Bereken aankoopbelasting (BPHTB), notariskosten (PPAT) en eventuele PPh Final.
Reserveer budget voor overdrachtskosten, juridische kosten en CAPEX.

Fysieke inspectie en infrastructuurbeoordeling

Controleer grenzen (met landmeter), afwatering, toegangswegen, elektriciteit en water.
Bepaal CAPEX voor het aanleggen van nutsvoorzieningen bij afgelegen kavels.
Check afstand tot luchthavens, medische voorzieningen en toeristische centra.

Kadastrale survey en PPAT-controles

Laat een erkende landmeter een grensbepaling doen.
Laat de PPAT/notaris nagaan of er hypotheken, beslagen of lopende procedures op het perceel zijn.
Zorg dat grenzen overeenkomen met kadastrale gegevens.

Contract, escrow en betalingsstructuur (risicobeperking)

Gebruik gefaseerde betalingen via escrow of PPAT en koppel betalingen aan duidelijke mijlpalen.
Laat garanties opnemen in het koopcontract: zuivere titel, vrijwaring van claims en geen openstaande belastingen.
Betaal nooit groot geld zonder juridische bescherming.

Vergunningen en operationele licenties voor horecaprojecten

Controleer toerismevergunningen (TDUP), bedrijfsvergunningen en noodzakelijke vergunningen voor zwembaden, afvalwater en horeca.
Verifieer haalbaarheid van IMB en exploitatievergunningen voor uw rechtsvorm.

Aanbevolen team en tijdsinschatting

Schakel in: lokale vastgoedspecialist, PPAT-notaris, landmeter, Indonesisch jurist, fiscalist en een lokale contactpersoon voor adat-relaties.
Due diligence (volledig): reken op 4–8 weken; bij complexe kavels langer.

Conclusie

Een grondige due-diligence is de beste manier om dure fouten te voorkomen bij het kopen van vastgoed op Bali. Controleer het eigendomsbewijs, kaart adat- en communitybelangen in, verifieer bestemmings- en milieuvoorwaarden, houd belasting- en CAPEX-begrotingen aan en werk met gefaseerde betalingen via een PPAT/notaris. Zo maak je risico’s beheersbaar in plaats van een belemmering.

Klaar om risico’s te verkleinen en sneller vooruitgang te boeken? Vraag een gratis pre-check aan: we controleren het certificaattype, signaleren belangrijke risico’s en sturen binnen 48–72 uur een kort actieplan. Stuur ons een bericht om een pre-check te plannen of vraag de downloadbare één-pagina checklist en stappenplanning aan.

Disclaimer

De hier verstrekte informatie is gebaseerd op onze lange ervaring. Het proces of de vereisten kunnen variëren afhankelijk van de specifieke feiten en omstandigheden. Bovendien zijn de wetten en regels in Indonesië onderhevig aan regelmatige wijzigingen. Neem alstublieft contact met ons op als uw adviseur om actuele informatie en nauwkeurig advies te verkrijgen. Klik voor meer informatie hier, en u kunt ook onze sociale media-accounts volgen om de laatste informatie te zien. Klik op de volgende links: Facebook, Instagram, LinkedIn en Twitter.

Get your free consultation now!

INDONED CONSULTANCY

The Indoned Team is committed to driving societal change and promoting environmental sustainability. Working in innovative ways with government, non-profit organizations, and civil society, we are designing and delivering solutions that contribute to a sustainable and prosperous future for all.

Join our newsletter

Useful Link

Contact Us

Istana Kuta Galeria, Central Parkir Patih Jelantik Street PM 1 No. 21 Kuta – Bali 80361(Indonesia)

Diensten