VIND EEN GEWELDIGE LOCATIE VOOR GROND OF EEN DROOMVILLA – VASTGOED
Wanneer je besluit een onroerend goed in Indonesië te kopen, is due diligence een belangrijke stap om te nemen. Bij de aankoop van onroerend goed verwijst due diligence naar redelijke maatregelen waaraan alle individuen zich moeten aanpassen voordat ze vastgoed- en vastgoedcontracten aangaan.
Due diligence helpt je om het risico te evalueren wanneer je van plan bent een eigendom in Bali te kopen of zelfs al bezig bent met de aankoop. Due diligence wordt doorgaans uitgevoerd door een juridisch adviseur, een advocaat of een notaris, maar het is ook belangrijk dat je het document leest en begrijpt. Dit proces kan veel tijd en energie kosten, maar door dit te doen, voorkom je mogelijke juridische moeilijkheden in de toekomst.
Maar wat is due diligence?
“Due diligence betekent tegenwoordig het onderzoek of de zorgvuldigheid die van een redelijk bedrijf of persoon normaal gesproken wordt verwacht voordat zij een overeenkomst of contract aangaan met een andere partij of een handeling verrichten met een bepaald zorgvuldigheidsniveau.”
In dit artikel zullen we verder ingaan op het proces van due diligence bij het kopen van onroerend goed in Indonesië.
Vijf Belangrijke Dingen om te Doen Tijdens het Due Diligence Proces
- CONTROLEER DE EIGENDOM EN GESCHIEDENIS VAN HET PAND
Zorg ervoor dat je daadwerkelijk te maken hebt met de eigenaar van het onroerend goed of iemand die de eigenaar op de juiste manier vertegenwoordigt, is de eerste stap die je moet ondernemen. Afhankelijk van het type aankoop of contract dat je wilt ondertekenen, moet je de hulp inschakelen van een advocaat, een vastgoedjuridisch adviseur of een vastgoednotaris. Ze zullen ook controleren of de titel schoon is en klaar om te worden overgedragen, of dat er eventuele hypotheken op rusten die verwijderd moeten worden voordat je het onroerend goed kunt verwerven. Dit deel van de zorgvuldigheid kan enige tijd duren. Het hangt af van de regio waarin je onroerend goed koopt.Informatie over de verkoper – Als de verkoper een entiteit is, moet de koper de statuten van de verkoper, de gevolmachtigde vertegenwoordiger en andere bedrijfsdocumenten of vergunningen die relevant zijn voor de transactie, controleren. Als de verkoper een individu is, moet de koper de burgerlijke staat van de verkoper en de geldigheid van eventuele erfgenamen controleren (als de verkrijging via erfopvolging plaatsvindt). Kopers schakelen normaal gesproken lokale juridische vastgoed- of juridische consultants in om due diligence op onroerend goed uit te voeren. De juridische adviseur zal rechtstreeks coördineren met de verkoper en, indien nodig, de Land Deed Official (Pejabat Pembuat Akta Tanah, of PPAT) van de verkoper om de documenten te verkrijgen die moeten worden beoordeeld en de nodige informatie over het land en de verkoper te verzamelen. De due diligence zou normaal gesproken het volgende omvatten.Grondbezit en grondzoektocht – om ervoor te zorgen dat de verkoper de wettelijke eigenaar is en het wettelijke recht heeft om de eigendomstitel over te dragen. De documenten die in dit geval moeten worden beoordeeld, hangen af van de vraag of het land gecertificeerd is. Een grondonderzoek wordt uitgevoerd om de juridische eigenaar van de grond te controleren en of er enige zekerheid of claim op de grond is.
- BODEMREGELS, REGELGEVING EN HUURRECHTEN
Ten tweede moet je verifiëren of het onroerend goed onder de juiste bestemmingsplannen valt. Als je een stuk grond wilt kopen om een hotel te bouwen, moet het bestemd zijn voor toerisme. Als je van plan bent om een woning voor jezelf te bouwen, zorg er dan voor dat je daadwerkelijk toestemming hebt om op het land te bouwen. Controleer of er andere beperkingen van toepassing zijn op het onroerend goed, zoals de afstand tot belangrijke tempels of andere plaatsen van aanbidding. Als je dicht bij de oceaan, een rivier of op een klif bouwt, onderzoek dan welke terugstand van toepassing is. Je wilt niet eindigen met een prachtig eiland, zoals een strandpand in Bali waar je alleen op de laatste twee meter van het land kunt bouwen. Dit deel van due diligence kan tot 2 weken duren en wordt het beste uitgevoerd door een juridisch adviseur of makelaar. De kosten voor die service variëren sterk. Licenties – om te bepalen of de bestaande vergunningen die aan het land zijn gekoppeld relevant zijn voor de koper. Als dat het geval is, moet de koper ook de geldigheid van de relevante vergunningen controleren. Het is ook noodzakelijk om te controleren of er verplichtingen zijn opgelegd onder de licentie (bijv. rapportageverplichtingen, beperkingen).Overeenkomsten – De koper moet alle relevante overeenkomsten met betrekking tot het land (bijv. huurovereenkomst, financierings- of leningsovereenkomst waardoor het land een last wordt) bekijken en eventuele materiële bepalingen in het contract controleren die de voorgenomen transactie zouden kunnen belemmeren (bijv. kruisdefault, negatieve convenant).Diversen – bewijs van belastingbetaling (bijv. onroerendezaakbelasting, of OZB, en overdrachtsbelasting en -rechten), onderzoek bij de relevante overheidsinstantie om de zoning en ruimtelijke indeling te bevestigen, en de kaart van het land. Daarnaast kan in bepaalde gevallen een locatiebezoek en een interview met de relevante partijen die de status van het land en het eigendom kennen noodzakelijk zijn.
Of je nu bekend bent met het eiland of een complete buitenstaander bent, je hebt waarschijnlijk geen enkele informatie over de buurt waar je van plan bent het onroerend goed te kopen. Investeer tijd in het onderzoeken van de details door navraag te doen bij de lokale dorpsorganisaties en leiders. Praat met andere mensen die in de buurt wonen. Ontdek of er specifieke lokale wetten (“tanah adat”) zijn die van toepassing zijn en waarvan je op de hoogte moet zijn.
- CONTROLEER DE BOUWKUALITEIT
Als je geen ervaring hebt met bouwen, is het het beste om een expert naar het pand te laten kijken dat je van plan bent te kopen, zodat je in de toekomst geen vervelende verrassingen krijgt. Zijn er termieten in het gebouw? Is het dak stevig en waterdicht? Is de structuur van het gebouw sterk en solide? Wat is de kwaliteit van de elektrische bedrading? Hoe zit het met de watervoorziening? Wat is de kwaliteit van het water in het huis? Hoeveel stroom is er aangesloten op het huis? Leken de zwembaden of niet? Hoe oud zijn de verschillende pompen, airconditioningsystemen en andere apparaten? Hoe meer je weet, hoe beter.
- BETAAL IK EEN REDELIJKE PRIJS?
Controleer of de prijs van het onroerend goed dat je op het punt staat te kopen binnen het bereik ligt van de vraagprijs van andere vergelijkbare onroerend goed in de buurt. Als je geen gegevens kunt vinden, probeer dan de waarde van het land apart van de waarde van het gebouw te beoordelen. De waarde van het gebouw is vrij eenvoudig te beoordelen door een vierkante meterprijs te gebruiken, afhankelijk van de kwaliteit van het gebouw en de leeftijd. U kunt hier een van onze experts van IndoNed Property raadplegen om u hierbij te helpen.
Disclaimer
De hier verstrekte informatie is gebaseerd op onze lange ervaring. Het proces of de vereiste kan variëren afhankelijk van de specifieke feiten en omstandigheden. Bovendien zijn de wetten en regels in Indonesië onderhevig aan frequente veranderingen. Neem contact met ons op als uw consultant om actuele informatie en nauwkeurig advies te krijgen. Voor meer informatie klik hier en je kunt ook onze sociale media-accounts volgen om de laatste informatieberichten te zien. klik alstublieft op de volgende links: Facebook, Instagram, Linkedin, en Twitter.
