Vastgoedprijzen op Lombok versus Bali: welk eiland biedt buitenlandse investeerders meer waar voor hun geld?

Voor Europeanen die op zoek zijn naar vastgoedinvesteringen in Indonesië...

oktober 15, 2025

Due Diligence bij onroerend goed op Bali: Hoe buitenlanders juridische risico’s kunnen vermijden

Bali is al jaren het kloppende hart van de Indonesische vastgoedmarkt en trekt investeerders, gepensioneerden en ondernemers van over de hele wereld. Voor buitenlanders is investeren in vastgoed in Bali echter niet zo eenvoudig als het kopen van een villa. Indonesië kent strikte eigendomsregels, en zonder due diligence lopen buitenlandse investeerders het risico hun investering te verliezen of in juridische conflicten terecht te komen.

In dit artikel leest u wat due diligence inhoudt, welke stappen u moet nemen vóór de aankoop van een woning in Bali, en hoe u juridische risico’s kunt vermijden volgens het Indonesische recht.

Waarom Due Diligence Essentieel is bij Investeren in Bali

Due diligence is een juridisch en financieel onderzoek dat voorafgaat aan de aankoop van een woning. In Indonesië is dit proces cruciaal omdat:

Buitenlanders geen eigendomstitel (Hak Milik) mogen bezitten.
Veel villa’s worden aangeboden via “nominee constructies”, die illegaal zijn.
Grondgeschillen komen vaak voor op Bali, vooral bij onduidelijke eigendomstitels.

Zonder due diligence kan een buitenlander onbewust een woning kopen die:

Op landbouwgrond is gebouwd zonder vergunning.
Onzekere eigendomsgeschiedenis heeft.
In een verboden zone ligt.

Juridisch Kader voor Buitenlands Vastgoedbezit in Indonesië

Eigendomsvorm	Toegestaan voor buitenlanders?	Wettelijke Referentie	Risiconiveau
Hak Milik (Vol eigendom)	Nee	Indonesische Agrarische Wet (UU No. 5/1960)	Zeer hoog
Hak Guna Bangunan (Recht om te bouwen)	Ja (via PT PMA)	Overheidsverordening No. 18/2021	Laag
Hak Pakai (Gebruiksrecht)	Ja	Overheidsverordening No. 18/2021	Gemiddeld
Nominee Overeenkomst	Illegaal	Indonesisch Burgerlijk Wetboek	Extreem hoog

Belangrijk: De veiligste manier voor buitenlanders om in Bali te investeren is via Hak Guna Bangunan onder een PT PMA (Buitenlands investeringsbedrijf) of door Hak Pakai te verkrijgen.

Checklist: Due Diligence Stappen voor Buitenlandse Investeerders

Eigendomstitel verifiëren bij BPN (Nationale Landdienst).
Zonering controleren: Ligt het land in een gebied waar toerisme of woningen zijn toegestaan?
Bouwvergunning (IMB/PBG) checken.
Goedkeuring van gemeenschap (Banjar) indien vereist.

Correcte juridische structuur gebruiken (PT PMA of Hak Pakai).

Veelvoorkomende Juridische Risico’s

Risico	Voorbeeld	Gevolg
Nominee Constructie	Buitenlander gebruikt naam van Indonesiër	Overeenkomst ongeldig, verlies van eigendom
Geen IMB/PBG	Villa gebouwd zonder vergunning	Mogelijke sloop of boete
Landbouwgrond	Aankoop rijstvelden voor villa	Niet legaal voor toerisme
Dubbele claim	Meerdere erfgenamen claimen het land	Langdurige rechtszaak, verlies van investering

Praktisch Advies voor Buitenlanders

Werk altijd met een erkende notaris (PPAT).
Schakel een juridisch adviseur in met ervaring in buitenlandse investeringen.
Vermijd illegale constructies zoals nominees.
Denk lange termijn en kies eigendomsstructuren die wettelijk zijn toegestaan.

Conclusie

Investeren in vastgoed op Bali biedt enorme kansen, maar brengt ook risico’s met zich mee. Met de juiste due diligence, juridische structuren en begeleiding kunnen buitenlanders profiteren van de groeiende Balinese markt zonder juridische problemen.

Disclaimer

De hier verstrekte informatie is gebaseerd op onze lange ervaring. Het proces of de vereisten kunnen variëren afhankelijk van de specifieke feiten en omstandigheden. Bovendien zijn de wetten en regels in Indonesië onderhevig aan regelmatige wijzigingen. Neem alstublieft contact met ons op als uw adviseur om actuele informatie en nauwkeurig advies te verkrijgen. Klik voor meer informatie hier, en u kunt ook onze sociale media-accounts volgen om de laatste informatie te zien. Klik op de volgende links: Facebook, Instagram, LinkedIn en Twitter.

Get your free consultation now!

INDONED CONSULTANCY

The Indoned Team is committed to driving societal change and promoting environmental sustainability. Working in innovative ways with government, non-profit organizations, and civil society, we are designing and delivering solutions that contribute to a sustainable and prosperous future for all.

Join our newsletter

Useful Link

Contact Us

Istana Kuta Galeria, Central Parkir Patih Jelantik Street PM 1 No. 21 Kuta – Bali 80361(Indonesia)

Diensten